2010/07/30

三個最基本的資產類別

土地、勞動與資本,亞當史密斯觀察每個商品的價格都可以被區分為這三個部分。價格的一部分,是用來生產商品的土地,需要付給地主的租金。還有生產過程需要的直接人力以及管理,價格的一部分是付給員工與經理人的薪資,及企業主的利潤。以及需要先聚集資本購買設備招募訓練員工等所需的資本,如果資本是借貸而來,價格的一部分是這資本需要付給債權人的利息。

三個最基本的資產類別,股票、債券與不動產,不動產投資報酬的主要來源就是土地的租金收入,不動產的特性是它的必要性,沒有任何生產可以完全不需要土地,雖然越是現代化的生產,可能所需的土地越少,但是土地的恆久價值,幾乎沒有其它可取代的資產,或多或少我們都需要土地,只要有人需要該土地來生產,投資不動產就是能有報酬的。地上的建築物的價值除了眼前的使用權,還有重置價值,與其重蓋還不如低價買進成屋,也就是說,如果重建一個建築物的價格上漲,現有的建築物也會一起水漲船高,這讓建築物的市價和重建成本會有同步的關係。另外,由於現代人購屋往往以貸款方式,而貸款的金額,就會成為屋價的下限,因為多數人都不想虧損,因此不會以低於貸款的金額賣屋,造成即使租金下跌、重建成本下跌,房屋持有人還是不會輕易賠錢賣屋的阻力,這讓屋價易漲難跌,價格僵固。

一般人投資不動產,除了自住,最方便的方式是經由不動產投資信託基金(REIT),這種基金在市場上可以隨時交易,交易單位又小,可以獲得不動產投資的租金收入,雖然市價受交易市場影響,不像債券一般有固定的本金償還,但是一般而言,我們期待不動產投資租金報酬率可以高於定存與公債,通常有3%以上,在很好的時機,可以有超過6%的報酬率。2008年10月時,由於金融風暴造成市場信心缺乏,台股市場上的八檔REIT就曾經來到過預估配息率 6%以上的良機
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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