2010/06/26

624購屋房貸信用管制

這個624購屋房貸信用管制,和升息的訊息一起出來,很多媒題都在注意升息半碼的影響,舉例一百萬元的房貸,一年會增加1250元的利息,感覺起來不多,似乎讓人以為對購屋需求影響不大。

這忽略了對投資客的巨大影響,對投資客而言最大的壓力來自於當他符合「中央銀行對金融機構辦理特定地區購屋貸款業務規定」的條件時,他不再能使寬限期,寬限期是這次限制中的眉角。一般購屋貸款七成也是常見的額度,並不算太低,也不是全面禁止,但是明確地禁止寬限期,則對投資客的新交易,影響絕不小。

舉例來說,一千萬元的貸款,如果可以用寬限期,利率1.6%,一年的成本為16萬,槓桿倍數為62.5倍,一但不能使用寬限期,則以一般二十年期的本金利息平均攤還,一千萬元的貸款每年要58萬元,槓桿倍數為馬上降為17.2倍,原本一年不賣的資金成本就增加了2.6倍。勢必造成新貸款的槓桿倍數下降。

而且如果考慮到新投資客的槓桿倍數下降,不易接手,勢必造成舊投資客奔逃而出的擁擠現象,先賣先贏,市場上接手的應該只會剩下實質住屋需求者,和少數財大的實業家。

而有人以為房市不好會有助於資金流到股市,這完全是誤會,房市的資金大多數都是虛幻財務槓桿,賣掉貸款一千萬元房屋的投資客,如果是用寬限期,他可以用於股市的錢,大概只有16萬元和原本的自備款,絕不到一千萬元,這就是資產價值下跌時,財務槓桿縮小,造成市場全面需求下降,有可能成為惡性循環,越急著賣,跌越兇,越沒有資金可買進各種產品。
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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