2010/04/01

降低特定區域房價之方式

如果我是可以任意通過法令與行政的政府領導人,真心想降低特定區域房價,我會怎麼做呢?從昨天寫到的3/4債務世界得到了靈感,分享給大家,ㄧ起思考一下,說不定執政者會讀到這篇網站文章,而真的去做。


土地數量有其限制,特別是都市精華區的土地有很大的限制,不可能無中生有,雖然可以靠容積調整來增加ㄧ些比率,但是治標不治本。都市精華區的土地之所以有吸引力,關鍵就是因為它提供工作機會,工作機會總是跟隨著土地發展,避免都市中心房價飆高的方式,不是廣建郊區住宅,然後再將雇員送到市中心,只要上班地點還是在市中心,市中心房價不可能下跌。

所以第一個改革的方向不是加地價稅或房屋稅,應該要加的是公司在市中心經營的成本,並且降低公司在外縣市經營的成本,例如設立各種辦公園區,將白領辦公室設在園區者降低所得稅,或是其他稅賦,並且在園區中設立政府便捷服務中心。就像大陸在處理上海高地價的ㄧ種方式,要求企業到四川重慶等新興區域設置電話服務中心,就是很妙的方式。當都市中心常見的白領工作機會外移到非市中心,或新都市的辦公園區,自然會讓需求的力量摜低市中心特定區域房價。

第二個造成價格不理性膨脹的原因就是財富集中,能造成供給變小的ㄧ定是整體而言持有土地較多的人,這些人由於財富高,有能力等待,可以持續維持低供給,而不會需要賣出土地,當然增加土地稅率、房屋稅率的百分比會有幫助,但是更重要的是打散土地持有權集中的現象,也就是稅率不該只是看一塊土地本身的價值來課稅,要衡量或依據持有者及其關係人的總持有土地數量來課稅,也就是持有超過ㄧ般人所需數量的土地的個人或企業,應該以所有關係人的總持有量,來做累進課稅,持有越多土地者,稅率要越高,這就像反對企業壟斷市場的精神,持有越多土地者越會獲得超額利潤移轉,應該要課稅來增加持有大量土地來壟斷的成本。當然降低這類投資客的貸款額度也是一種方式,有部分效果,但是對沒貸款的持有者沒效。

3 則留言:

欽宏 提到...
作者已經移除這則留言。
Chilion Yang 提到...

個人認為這篇文章寫的很到位,尤其是第一點,希望您能再擴充寫的更細一點,例如探討更多支持您論點的理由與數據以及在實際施行上面遇到的問題與解決方法.

第一點擴充之後說不定可以寫成一篇論文.

因為我也看過這本書,但想來想去總脫不出第二點的解決方法,因此看到第一點覺得非常驚喜.

我覺得如果在大台北地區的捷運往郊區方向的終點站附近,或者延伸捷運終點站往更郊區處,在這些市區的邊緣政府去建立一些有完整機能的商業區塊,包括停車場,低租金的辦公室,免稅優惠等等.應該會對市中心的商業機會產生拉力.這樣子可以擴大都市區,並讓郊區延伸的更遠,也使得潛在的住宅土地供給增加.
但缺點則是市中心持有土地與房屋者無法繼續享有高增值空間,甚至有貶值的可能.

其實捷運的方便性已經提高了潛在住宅土地供給量,一些台北縣市的郊區市鎮房價都開始上漲,這也代表台北市的上漲力會下滑.如果再加上在市區與郊區邊緣建立商業區塊可能會對於市中心的房價上漲有更強的壓力.

針對第二點,我認為政府完全可以做,但執行面可能會遇到種種問題,例如,如何找出執行交易大戶??用自然人還是法人,在這麼大的利益影響之下,成立多家人頭公司是處理法規問題是很合理的選擇,不過就算無法阻絕至少也要提高用房地產交易賺取利潤的困難度.讓個人的中實戶非得成立公司僱用人員處理這些事情才能夠繼續在房地產交易中獲利以生存.
而要求銀行降低投資客的貸款成數我認為說不定比上面的方法更好,因為拿掉投資客的槓桿會大幅提高他們擴大獲利的難度,同時銀行更有能力去針對到真正交易的法人與自然人,因為那與他們的放款風險有關.

pjhuang 提到...

謝謝你的讚美,很受用。

1. 主要是08年去上海參訪時,銀行業中的台幹分享的內容,大型發卡銀行的電話作業中心,都移到四川,因為當地政府用稅率優惠來鼓勵。只剩發卡總部在上海。

2.利率或貸款成數的全面調整,比較容易傷及無辜;但個別調整則對銀行沒有誘因,投資客其實對銀行而言是信用很好的客戶,實行不易。

關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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