租屋比買屋好嗎？如何比較租屋與購屋

你可先參考這幾篇舊文，在看以下這次新的補充想法。
房貸，銀行不會告訴你的事
上班族如何決定購買房屋的預算
優惠房貸感覺已不再優惠
從公共債務法舉債上限來看個人債務上限
讀《張金鶚的房產七堂課》
讀《這樣退休夠了嗎？How much is enough?》
理財性格矩陣

早期我比較傾向年輕人應該先存錢，晚購屋。現在比較傾向在能力可及，且貸款後的債務餘額不會超過高的狀況下，持續維持ㄧ定比例的房貸餘額。早期的比較方式，漏掉所購房屋增值的可能，原因是房屋如同證券也可能跌價，不是穩賺不賠，否則應該多數人都因為自住房屋而成為富翁，但是事實上，多數人的房屋長期而言，沒什麼大漲，或是剛好趕上通膨而已，原因是媒體只會報導大賺的人和大賺的區域，沒有媒體會去報導賠的人，和慘賠的區域，因此我們對不動產的印象分數往往不合理地偏高。

但是，不動產是良好的貸款來源，是ㄧ般人所能從銀行取得利率最低的貸款，不用它其實是很可惜。再者，固定利率貸款也是對抗通貨膨脹很好的工具，當劇烈通膨時，欠很多年以後才需要還的錢，是最賺錢的方式之ㄧ。不過使用債務需要十分小心，當你淨值低的時候，ㄧ定要避免超過個人的所得能負擔的程度，也就是年輕還沒錢的時候，負債要低於年收入7.5倍，4倍是較安全的範圍。當你淨值累積高之後，管理負債的上限不再是用年所得，而是整體資產與淨值的倍數，資產淨值比應該低於2。負債太高時(槓桿太高)，資產容易因為金融風暴或景氣衰退而失去流動性，導致周轉不靈而破產，需要十分小心與保守。

比較租屋與買屋，以較合理的預估數字來看，買屋如果房屋年增值3%，和長期通貨膨脹ㄧ致，你很幸運地在台灣享受20年優惠房貸平均利率為2.5%，買一間1000萬的房子，頭期款30%，20年後你擁有一間1753萬的房子。相對地，如果你以房價的2.5%為租金，向別人租同ㄧ棟房子，把30%頭期款與房貸繳款扣除房租後的剩餘，都投資於10%報酬率的台股指數基金，最後你會擁有2649萬。正常來估，租屋會優於購屋。

在以上這種比較中，房屋價值年增值率越高，則買屋越划算，年增值率約4.8%就會高於租屋。房貸利率越低也對買屋越有利，但是沒有房屋價值年增值率重要。房租占房價的比例越高，對買屋也越有利，約高於3.8%，買屋就會高於租屋，但是實際台北市房租報酬率多半低於3%。頭期款越低也越有利於買屋。投資台股指數基金的報酬率越低，則越有利於購屋，股市報酬率低於7.5%時，買屋就會優於租屋。

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怪老子理財 購屋租屋哪個划算