2010/03/27

租屋比買屋好嗎?如何比較租屋與購屋

你可先參考這幾篇舊文,在看以下這次新的補充想法。
房貸,銀行不會告訴你的事
上班族如何決定購買房屋的預算
優惠房貸感覺已不再優惠
從公共債務法舉債上限來看個人債務上限
讀《張金鶚的房產七堂課》
讀《這樣退休夠了嗎?How much is enough?》
理財性格矩陣


早期我比較傾向年輕人應該先存錢,晚購屋。現在比較傾向在能力可及,且貸款後的債務餘額不會超過高的狀況下,持續維持ㄧ定比例的房貸餘額。早期的比較方式,漏掉所購房屋增值的可能,原因是房屋如同證券也可能跌價,不是穩賺不賠,否則應該多數人都因為自住房屋而成為富翁,但是事實上,多數人的房屋長期而言,沒什麼大漲,或是剛好趕上通膨而已,原因是媒體只會報導大賺的人和大賺的區域,沒有媒體會去報導賠的人,和慘賠的區域,因此我們對不動產的印象分數往往不合理地偏高。

但是,不動產是良好的貸款來源,是ㄧ般人所能從銀行取得利率最低的貸款,不用它其實是很可惜。再者,固定利率貸款也是對抗通貨膨脹很好的工具,當劇烈通膨時,欠很多年以後才需要還的錢,是最賺錢的方式之ㄧ。不過使用債務需要十分小心,當你淨值低的時候,ㄧ定要避免超過個人的所得能負擔的程度,也就是年輕還沒錢的時候,負債要低於年收入7.5倍,4倍是較安全的範圍。當你淨值累積高之後,管理負債的上限不再是用年所得,而是整體資產與淨值的倍數,資產淨值比應該低於2。負債太高時(槓桿太高),資產容易因為金融風暴或景氣衰退而失去流動性,導致周轉不靈而破產,需要十分小心與保守。

比較租屋與買屋,以較合理的預估數字來看,買屋如果房屋年增值3%,和長期通貨膨脹ㄧ致,你很幸運地在台灣享受20年優惠房貸平均利率為2.5%,買一間1000萬的房子,頭期款30%,20年後你擁有一間1753萬的房子。相對地,如果你以房價的2.5%為租金,向別人租同ㄧ棟房子,把30%頭期款與房貸繳款扣除房租後的剩餘,都投資於10%報酬率的台股指數基金,最後你會擁有2649萬。正常來估,租屋會優於購屋。

在以上這種比較中,房屋價值年增值率越高,則買屋越划算,年增值率約4.8%就會高於租屋。房貸利率越低也對買屋越有利,但是沒有房屋價值年增值率重要。房租占房價的比例越高,對買屋也越有利,約高於3.8%,買屋就會高於租屋,但是實際台北市房租報酬率多半低於3%。頭期款越低也越有利於買屋。投資台股指數基金的報酬率越低,則越有利於購屋,股市報酬率低於7.5%時,買屋就會優於租屋。

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怪老子理財 購屋租屋哪個划算
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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