富邦一號不動產投資信託基金的風險

富邦一號不動產投資信託基金是金管會第一個核准募集的不動產投資信託基金(REIT)，是一般小額投資人第一次在台灣市場上能買到的不動產投資信託類型的基金，不像過去只能投資營建公司的股票，這次首次能直接投資到已經在經營且有租金收益的不動產投資信託基金，且按照其公告，將每年扣除管理費後之收益百分之百的配發給基金的受益人，對不動產投資有興趣，或是想在投資組合中增加不動產投資類型的投資人而言，這是個不應該錯過的機會。申購期間從2005/1/28到2005/2/2你可以在台北富邦銀行或富邦證券的營業處填寫認購意向同意書。雖然不應該錯過，但是這個投資也不是沒有風險的，我還是先將風險講在前頭。第一，流動性風險，這三棟富邦的建築物轉換成不動產投資信託基金受益證券後，由於是市場第一次有不動產投資信託基金，我們實在無法預測每天的交易量會是多少，若以之前公募的不動產資產信託為例，如嘉新萬國A債券編號(01001P)，由於每筆交易需要100萬，每天的交易量少的可憐，富邦一號是否也會如此低成交量，很難預料。第二，不動產估價的風險，依其公告，這三棟建築將賣給富邦一號不動產投資信託基金，而基金將募集45億到58.3億，預計配息率(收益率)約在3.84%到4.03%，表示每年租金收益扣除成本後約為2億元上下，若以45~58.3億就相差了29.5%，到底基金會以什麼價格買進這三間建築，對將來的報酬率將有1%的影響力，在公告中祇說明由戴德梁行與仲量聯行鑑價，但這個買價其實對收益率影響很大，目前卻看不出來是要以45億元到58.3億元之間的哪個價格來成交。第三，商用不動產的前景，在台北101大樓即將開始使用之際，台北市的商用辦公面積供給馬上增加很多，未來的租金價格是否會有下降的壓力，很值得擔心；三通如果真的發生，台北的企業總部是否會外移到大陸，而更進一步造成商用不動產的價值下跌。第四，管理的風險，這三棟大樓除富邦天母商務住宅是出租給個人，另兩棟都是以辦公室出租，且出租給富邦的關係企業，將來基金的不動產管理機構富邦建築經理公司，是否會出現利益衝突的問題，也值得令人擔心。

富邦一號不動產投資信託正式上市