2007/06/29

優惠房貸感覺已不再優惠

政府優惠房貸在這次房市景氣的回升過程中,可以說發揮了推波助瀾的腳色,政府多次增加額度,讓原本低迷的房市從幾年前開始不斷熱鬧起來,如今,優惠房貸似乎感覺不再優惠了。郵局兩年期的定儲利率2007/6/29調整後為2.485%,目前辦理政府優惠房貸的利率將會是3.36%(2.485+0.875)。然而實際上很多銀行自辦的房貸利率甚至還低於政府優惠購屋貸款利率。

政府優惠購屋貸款利率,也終於超過我三年前辦理的十年期固定利率房貸之利率,如果未來三年持續升息,也許這筆固定利率房貸還有機會趕上過去三年多付出的利息,現在回頭看,當時由一開始升息的時候,就辦理固定利率房貸,其實並不算最佳時機,目前固定利率房貸的利率水準其實和三年前相差無幾(約差一碼),如果用後見之明來看,應該現在再來辦理固定利率房貸才對。

還好的是,三年前的貸款是為了提高投資股市部位的槓桿操作,所以一貸出來就逐步買進台灣股市,這三年的股市報酬率,遠高於固定利率房貸的利息,雖然如果當時先辦指數型房貸,現在再來轉換成固定利率型房貸會較為省錢,但是誰又會知道央行會升息的如此之緩慢呢?美國都已經升到5%以上,我們的利率還在3%以下緩步向上調整。

本次央行有別於過去每次祇升息半碼的習慣,一次升息一碼,突然改變習慣,是否意味著將要開始加速升息的腳步,預防即將到來的快速通貨膨脹呢?目前股市的熱烈狀況,也顯示停止升息或是降息的機會很低,由央行理監事會的新聞稿來看,下半年可能出現超過5%的消費者物價指數上揚,未來持續升息及加速升息的機率頗高,現在應該是去申請固定利率型房貸的時機。

不過目前卻不是那麼好的槓桿操作時機,至少比起三年前的市場氣氛,槓桿買進目前的股票市場不如幾年前安全。不過隨著資產的成長,房貸餘額下降,槓桿的比例也在下降,其實如果能再拉高比例也不錯,真希望有個十年期以上的房貸,是可以不要本金利息平均攤還的,這樣的話槓桿的比例就不會因為持續償還本金而不斷下降,對超過二十五年的長期投資而言,槓桿買進股票市場是可以提高報酬率的。

房市雖然可能因利率的關係而使得投資客壓力變大,但是房市的價位可能並不會很快下跌,特別是當2007/7/1基本薪資上升,搭配過去這些年股市上漲,都讓購屋者有更高的支付能力,房價應該是會欲小不能的可能性較高。8.8倍的臺北市房價家戶所得比,隨著利率上揚與房貸額度緊縮也許有利房價家戶所得比下降,此比例應該很難大幅滑落。

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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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