股市報酬率高於房地產的理由

《多少才夠》書中認為股市長期投資視投資人最可能取得的大獎，他最容易取得，也是各種投資工具中，長期而言，能夠提供最高報酬率的工具。他說明股市報酬率高於房地產的理由十分直覺，即使是一般人應該也能輕易認同。以下我試試用我自己的話來說明，看能不能也讓讀者看懂。

首先你可以思考一下，世界的幾大富豪之中，是靠企業的長期累積報酬的人多，還是靠房地產的投資報酬的人多，雖然例如川普之流的營建業大亨也不少，但是如果你仔細想想，他們其實是企業家，而不是單純的投資房地產，他們創造的價值多半來自改造土地與建築物，是有經營管理，而不是單純投資而已。

其次你可以思考買房屋的人是哪些人，不動產的買家大多數為企業與上班族，企業購買商用不動產用來自用或是出租，商用不動產如果要漲，表示他的買家，也就是企業本身必須要賺錢，而且獲利率要高於商用不動產的租金報酬率，否則公司賺的錢全都拿去繳房租或地租，誰願意長期白幹活呢？公司越賺錢，股市會更上漲，所以當房地產報酬率好，則相對應的企業經濟該要更好，否則無力支撐房價。

另外一群自用住宅的買家，更是受到經濟的影響，景氣若不好，薪水下降，上班族哪裡會有能力購買房屋，自然會造成房地產的上漲不易，甚至會讓房價下跌。這也同時顯示，當景氣好的時候，股市上揚，同時也是薪資上揚和失業率下降的時候，這都是支撐房價的力量，所以巨觀來看，骨子裡房價的支撐是來自企業的獲利與受薪者的所得，所以全體股市所代表的企業，必須報酬率要高於房地產的報酬率，否則無力支撐房價的企業與個人就會倒閉、歇業或離職。