2010/02/16

容易遠視的房地產

多少才夠書中提到兩個常見的理財問題,第一是投資人容易對投資股票過於短視,這個問題比較常見,常讀本站文章的朋友,應該都很熟悉,新朋友揪稍微搜尋一下投資期限的文章,相信很快就會了解,第二就是容易讓人遠視的房地產,這一項比較不容易了解,也較少談,我覺得他解釋得很好,能讓一般人都能很直覺地理解。


何謂對房地產投資遠視呢?這是表示我們常將投資房地產的投資期限看太長了,以至於忽略了房地產的正常風險,或是因為看得太長,而有高估了房地產投資報酬率的心理偏誤。舉個現象來說,多數中老年客戶的資產負債表都顯示房地產淨值占家庭總淨值一半以上,甚至很多人高達70%以上,一生累積的財富都在那棟房子上,之所以會這樣有多種因素,但是其中之一的原因就是認為投資房地產一定不會錯,投資房地產會對抗通貨膨脹,長期投資房地產會有高報酬,然而這是一個心理偏誤。

如果真的投資房地產這麼好,當前一段日子政府提出要逆向房貸,讓老人可以反抵押房子給銀行,生前領錢等死後房子歸銀行,銀行卻百般不願承擔這個業務,認為這是社會福利,應該由政府背書保證,你就知道,銀行的專家們心裡不願公開說的事實,他們當然知道房子不是只漲不跌的,事實上,多數房子的價值與價格都是會跌的。更別說最近這幾年美國的次貸風暴,就是因為房地產價格大跌所造成,如果你以為投資房地產長期穩賺不賠,哪絕對是你沒想清楚,你有點遠視。

會有這種偏誤,其實也是房地產界不斷傳播對他們有利的偏誤所造成,房地產最大的偏誤來源在於交易資訊的不公開,最近政府曾經想公佈所有房屋真實交易市價的資訊,但是受到業界反對,不像股市每天公開交易資訊,造成人們短視,幾乎沒有容易取得的交易資訊,造成人們遠視,只有上漲的消息容易被傳播出來,因為上漲的感覺有利於成交,當資訊掌握在業者手中,當然只會聽到房價不斷上揚的訊息。

事實是,房地產的價格比較常是不公平的比較,房地產不像股票每一張都一樣,不同房子的一坪,是不能彼此比較報酬率的,十年前大安區的新房子一坪成交價,和現在的大安區新房子一坪成交價,兩者之間的價格差距,不是這段期間投資大安區房子的人都能取得的投資報酬率,這和股票的十年前價格與今天還原除權息後價格間,是完全不同的事情,房地產宣傳的報酬率,是幾乎沒有人得到的報酬率。

購買自用不動產是人生基本需求,滿足它是快樂的基礎,但是仔細思考一下,幾乎多數人都有房子,為何這些有房子的家族,在房子傳承多年之後,沒有每個家族或是至少多數的家族都因為投資在自用房地產上而賺到很高的報酬率呢?光是買進與持有自用房屋,其實是一個長期的基本消費,而消費需要衡量自己的能力,不要買超過自己能力的過大房子,可能是提高投資成果很重要的一步,爲自己在房地產的投資上戴上一付遠視眼鏡吧!
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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