2007/09/16

便宜買屋

因為次級房貸風暴與電視上最近出現少數房屋仲介業倒閉消息,感覺也許買屋時機進了,翻閱了這本『便宜買屋』的小冊子。介紹標購法拍屋、金拍屋、銀拍屋的流程。

法拍與金拍都是由法院來的案件,第一步就是學習閱讀公告,然後要去實地勘察,然後就是準備投標的程序,包括各種資料與規定,以免被判無效,投標保證金約需要總價的兩成,得標七天內要繳足尾款,然後就是點交或是強制執行趕走霸佔人的流程。

法拍與金拍對一般人而言風險最大的就是不點交的案件,初學者可以避開。要去調閱查封筆錄,詳細閱讀以多了解該案件的狀況。由於可遇不可求,有時間壓力的自住者不適合在法拍屋找案件。投標時如果出價高於法院底標,由於土地與建築物分開標定底價,可以將超過底價的金額,寫在土地的部分,這樣將來賣出時,由於土地增值稅在法拍屋的情況下是採用拍定價格來做為時價,墊高買進時的土地價格,可以減少將來的土地增值稅。

也可以尋找代標業者協助,從尋找標的到投標到點交,都由代標業者協助,要注意合約上注明服務的內容,例如不是得標就付款,而是要點交完成,以免遇到有人霸佔時,找不到人協助。一般費用約價格的2%,也可以用底價的百分比,以免代標業者為了得標與自己的利益,而鼓吹你出高價。若不點交,可能要於投標價格中,預算5到20萬的搬遷費。

投資客最重要能力就是用裝潢與家具等設計,將糞土變黃金。對環境的眼光,市場價格的熟悉,及如何稍作整理改善產品賣相的能力。甚至可能每坪投入3萬以上裝潢後再出售。由於多半以貸款方式,總價25%的報酬率,實際上以投入資金來計算,報酬率可以槓桿到約80%以上。只要轉手時間不要拖太長,且一定能脫手出去,則報酬率相當好。

銀拍屋則通常有貸款方便的好處,不過在法拍很熱絡的時候,銀拍屋通常區位較差,需要多和分行人員打交道,比較容易早期取得資訊。看屋可以自設檢查清單,分為居住環境、交通、進駐率、管理、公共設施、屋內格局、採光、屋況、停車位等大項目。

基本泥作工程一坪約2500元,木作工程一尺約1200元,拆除一坪約900元,清潔費一車3500元,有技術工人一天約2500~3500元。投資客最需作的裝修,油漆工程、燈飾、地板工程、衛浴、廚房工程。

風水師以陪伴的經驗發現,多數投資人是盲目的急躁的,應該要有「不怕錯過,只怕錯買」的想法。不吉的屋宅類型有:缺四個角,左長右短或右長左短,無中心點,前寬後窄,橫向開中間,前高後低,三角形,外牆三角形,後方大水溝或斷崖。外部不良有:地勢前高後低,高壓電線,神壇,路衝(座北朝南,座西朝東,座西北朝東南,路衝反而有利),天斬煞,高架道路,屋角直射,反弓路煞,叉路上的屋宅。廁所不宜屋宅前、中宮、財庫與文昌位。
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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