三姊妹的投資理財問題

這是我的一位朋友(小妹)遇到的處境，要我幫忙提建議，其實我哪有辦法為她做出什麼好建議，最後還是她要自己想清楚。
大姐約50歲，二姐約40歲，小妹約30歲，母親留下一間房子，最近大姐因為有負債80萬，將房子以1千2百萬元賣出，每人可以分4百萬，大姐多年以來姐代母職，對小妹也十分照顧，她對小妹提出一個要求，小妹很猶豫，大姐希望拿出2百萬與小妹買房子，房子登記在小妹名下，但也要小妹負擔全部的貸款，房子則交由大姐居住直到大姐去世，大姐希望退休不再工作，要兩個妹妹每月1萬元共2萬元供養她。小妹很猶豫。

如果大姐活到80歲，每年12萬元共30年，以3%殖利率計算，相當於現值2,352,052元
excel formula = PV(0.03,30,120000,0,0) = 2352052
以小妹分到的4百萬的利息來支付，應該是沒問題。只要小妹願意，這是她辦的到的事。
關鍵在買多貴的房子，若買200萬，則小妹不需背貸款，又得到200萬的房子，雖然必須給大姐使用，及每年約1萬左右的地價稅與房屋稅，即使房子不是小妹30年後想要的，若30年折舊後能以原價9折賣出180萬，加上30年稅金，PV(0.03,30,-10000,1800000,0)=545571，大姐給她登記在名下的這棟房子，相當於現值545,571元的贈與。表示為了大姐54萬的贈與，小妹要付出235萬的代價，淨支出54-235=(-181)萬，由於她分到400萬，所以這是她辦的到的事，但就要看親情值不值得這樣的付出。

若要買500萬，則小妹需自付300萬，房子的現值PV(0.03,30,-10000,4500000,0)=1,342,064，淨支出134-235-300=(-401)萬，表示小妹要付出她所有繼承到的400萬，超過這個金額，就是要小妹需付出她自己的青春時間賺來的錢了。這計算沒有考慮到土地房子投資漲跌的可能性，因為小妹不是投資房地產的常客，也無這方面的專長經驗，房子會漲會跌，恐怕全靠運氣，沒法預測，只能做保守的估計。

當然親情無法用金錢衡量，但還是不要做超過自己財務能力的事情吧，只能建議她至少不要買超過500萬的房子吧。

(註：以上房屋交易的成本還有低估，交易成本有，代書代辨過戶、抵押、手續費等，費用在1萬至1萬5000元之間。契稅、公證費、監理費、房屋稅及地價稅等，約為土地公告現值、房屋評定現值的10％。裝潢及搬家支出。委託房屋仲介公司辦理一切買賣房屋手續的服務費，一般來說買方須支付房屋成交金額的1％，賣方則是4％。)