2003/12/27

三姊妹的投資理財問題

這是我的一位朋友(小妹)遇到的處境,要我幫忙提建議,其實我哪有辦法為她做出什麼好建議,最後還是她要自己想清楚。
大姐約50歲,二姐約40歲,小妹約30歲,母親留下一間房子,最近大姐因為有負債80萬,將房子以1千2百萬元賣出,每人可以分4百萬,大姐多年以來姐代母職,對小妹也十分照顧,她對小妹提出一個要求,小妹很猶豫,大姐希望拿出2百萬與小妹買房子,房子登記在小妹名下,但也要小妹負擔全部的貸款,房子則交由大姐居住直到大姐去世,大姐希望退休不再工作,要兩個妹妹每月1萬元共2萬元供養她。小妹很猶豫。

如果大姐活到80歲,每年12萬元共30年,以3%殖利率計算,相當於現值2,352,052元
excel formula = PV(0.03,30,120000,0,0) = 2352052
以小妹分到的4百萬的利息來支付,應該是沒問題。只要小妹願意,這是她辦的到的事。
關鍵在買多貴的房子,若買200萬,則小妹不需背貸款,又得到200萬的房子,雖然必須給大姐使用,及每年約1萬左右的地價稅與房屋稅,即使房子不是小妹30年後想要的,若30年折舊後能以原價9折賣出180萬,加上30年稅金,PV(0.03,30,-10000,1800000,0)=545571,大姐給她登記在名下的這棟房子,相當於現值545,571元的贈與。表示為了大姐54萬的贈與,小妹要付出235萬的代價,淨支出54-235=(-181)萬,由於她分到400萬,所以這是她辦的到的事,但就要看親情值不值得這樣的付出。

若要買500萬,則小妹需自付300萬,房子的現值PV(0.03,30,-10000,4500000,0)=1,342,064,淨支出134-235-300=(-401)萬,表示小妹要付出她所有繼承到的400萬,超過這個金額,就是要小妹需付出她自己的青春時間賺來的錢了。這計算沒有考慮到土地房子投資漲跌的可能性,因為小妹不是投資房地產的常客,也無這方面的專長經驗,房子會漲會跌,恐怕全靠運氣,沒法預測,只能做保守的估計。

當然親情無法用金錢衡量,但還是不要做超過自己財務能力的事情吧,只能建議她至少不要買超過500萬的房子吧。

(註:以上房屋交易的成本還有低估,交易成本有,代書代辨過戶、抵押、手續費等,費用在1萬至1萬5000元之間。契稅、公證費、監理費、房屋稅及地價稅等,約為土地公告現值、房屋評定現值的10%。裝潢及搬家支出。委託房屋仲介公司辦理一切買賣房屋手續的服務費,一般來說買方須支付房屋成交金額的1%,賣方則是4%。)
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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