CFP認證系列課程模組一心得(第三堂)

由政大地政系張金鶚教授主講的『住屋及重大支出之規劃』，4小時的課程，教授說內容涵蓋了研究所一學期的內容，雖然不能深入講解許多內容，重點在為我們建立正確的觀念，購屋常常是人生最大的支出，教授一直強調若觀念錯誤，「買到房子是痛苦的開始」，作為一位CFP，要為客戶的最大利益著想，希望能矯正國內由建商與代銷商主導的市場，導向以居住需求為決策依歸的市場，而非被建商以價格與廣告推銷的市場。房地產投資要注意時機、地點與型態等三要素，它是兼具投資與消費的行為，教授認為應該要以80%為滿足心理的需求，20%再來考慮投資的效益。CFP要以幫助客戶安排財務資源來提升生活品質為目標，而非一味的追求投資獲利。買房子是一生最貴的支出，但往往對生產該產品的建商，沒有給予足夠的重視，教授認為選房子的品質與型態很重要，諸如小套房，夾層屋或上千戶的百年造鎮，都不是應該推薦給客戶的產品。購買房屋後的經營維護很重要，房地產不只是硬體的戶棟，還有鄰里關係。將來如果有年金屋的保險設計，可以讓老年人在生前利用其一生辛苦賺來的房地產，換為年金收入生前使用。法拍、金拍、銀拍由於產品通常較差，且多為投資客，不應建議一般客戶貪便宜購買。計算投資房地產報酬率時，要注意當以本利平均攤還法時，已償還之本金，應列入對該房地產的投資成本，也就是說作現金流量分析時，所獲得的當年報酬率，隨貸款的償還，我們投入的成本(頭期款+已還本金)會漸增，銀行的貸款餘額會漸減。ROE(Return on Equity)淨值報酬率=(NOI(Net Operating Income)年度營業後淨收入-DS(Debt Service)年度償還貸款)/淨值(頭期款+已還本金)，K貸款常數= DS(Debt Service)年度償還貸款/Loan(貸款餘額)。NOI>DS且ROE>K 時我們稱為有效的投資槓桿操作，但由於台灣房屋總價與年租金比(Gross Rent Multiple)通常在20~40，相對於美國的6~7，我國若要希望投資房地產出租而產生正向的現金流量(NOI>DS)並不常見，一般投資客都是期望會有賣出的資本利得，這也是為何全國空屋率達17%，北市達9~10%，但美國空屋率才3~5%。將來不動產證券化普及後，也需會增加較多的投資機會。
簡金河處長為大家介紹信用管理，說明一般銀行徵信的方式包括往來的存款紀錄，信用卡繳費紀錄，消費貸款繳費紀錄，安全的負債比例(=貸款總月付額/月淨收入)應該在20%~30%，單獨看無擔保之負債比例應低於20%，並應避免預期繳款。目前國內約有900萬人有資格申請信用卡。貸款計算APR(Average Percentage Rate) = 平均利息/平均貸款餘額。循環利息很高，要避免使用，也要仔細看規定，目前一般一但開始使用循環信用，是以入賬日開始計日息，有的入賬日當天也算利息，有的則次日開始計息，一但使用循環信用，若有新刷卡消費，也都納入循環利息計算的本金。