新光一號不動產投資信託的風險

台灣的第三個不動產投資信託基金，新光一號不動產投資信託即將要上市了，比照過去兩次富邦一號與國泰一號，我來談談新光一號不動產投資信託的風險。新光一號依據其公開說明書，包含四個建築物，新光天母傑仕堡(52%)、新光國際商業大樓(10%)、台證金融大樓(10%)及台南新光三越百貨(38%)，都是一時之選，雖然天母傑仕堡沒有信義傑仕堡吸引人，台南新光三越百貨沒有信義新光三越新天地吸引人，大體來說四個建築物未來的出租率應該都是不錯，台南新光三越同國泰一號的喜來登也是包底抽成的租約，也難怪會得到較好的信用評等。不過因此投資人也會以較高的價格來買進這幾個建築物，預期收益率也會略低。

市場經過兩次富邦一號與國泰一號，目前對不動產投資信託抱持的是很保守的觀點，完全以租金報酬率或配息率來評價，不動產投資信託的市價也幾乎貼近其淨值在發展，也就是大家將REITS當作過去債券型基金的替代品，折溢價幅度都很小，不過大家應該要擔心的是會不會有一天REITS會變的像封閉型證券投資信託基金一樣，市場價格跌到低於淨值15%以上的地步，一旦市場乏人問津，這也不是完全沒有可能的事。

新光一號的評等twAA優於目前的富邦一號與國泰一號，因此新光一號的預期收益率3.9%~4.07%低於前兩者也還算合理。管理機構新昕國際也是新光關係企業新光人壽、新壽公寓大樓管理維護、新光建設開發及台灣新光保全等公司所完全掌控，還是有管理上的道德風險。

四個建築物其中，過去歷史報酬率最差的是新光國際商業大樓，最好的是台南新光三越百貨，而新光天母傑仕堡則以住戶分散，空屋率的風險較商業大樓的出租為低。