2004/01/15

房貸,銀行不會告訴你的事

向銀行貸款買房子對很多人而言,是完成人生購屋夢想的唯一方法,但是很少有人會告訴你下面我要說的事,太早向銀行貸款買房子,是很多人這輩子很難有錢的原因。先享受後付款永遠是不利於財富累積的,這也包括信用卡消費,信用卡由於利率極高,約20%,大家較容易理解它的壞處有多大;房貸雖然利率較低,但是金額龐大時間又長,它對財富累積成長的壞處也很大,但是不易理解它的壞處。

以下用個簡化的例子來說明,如果你要買個250萬的房子,且可以向銀行貸款250萬,按照一般的本息定額攤還法,若年利率4%,分20年攤還,你每個月要付15,149元,使用EXCEL公式15,149=pmt(0.04/12, 20*12, 2,500,000),如果你先與父母同住,省下每月15,149,自己做好投資,若能做到相同的4%年報酬率,則20年後你會有555萬元,使用EXCEL公式5,556,286=fv(0.04/12, 20*12, 15,149),事實上如果以相同250萬的房子,你每月就算只能存1萬,4%年報酬率,你也可以在第16年時就存到268萬來買房子,你之間可以每月花5000元租房子住,都比你現在借錢買房子還提早4年完全真正擁有一棟250萬的房子

當然你一定會說可是你可以先享受16年使用房子,我們也沒考慮折舊或房價上漲下跌的可能,對於一棟你要自住的住宅而言,即使房價上漲或房子折舊你也不會賣出,房價的張跌不太需要考慮,但你付給銀行的利息可是千真萬確的。比較好的方式是,花16年,先存到你要買的房子的總價250萬,再買房子,同時還是向銀行貸款250萬,用這筆錢繼續投資,只要投資報酬率大於房貸年利率,就可以利用到房貸的較低利率,繼續累積增加自己的財富。關鍵在於不要先享受後付款,要先有能力再享受,讓複利的效果站在我們的這一邊

參考:
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關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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