房貸，銀行不會告訴你的事

向銀行貸款買房子對很多人而言，是完成人生購屋夢想的唯一方法，但是很少有人會告訴你下面我要說的事，太早向銀行貸款買房子，是很多人這輩子很難有錢的原因。先享受後付款永遠是不利於財富累積的，這也包括信用卡消費，信用卡由於利率極高，約20%，大家較容易理解它的壞處有多大；房貸雖然利率較低，但是金額龐大時間又長，它對財富累積成長的壞處也很大，但是不易理解它的壞處。

以下用個簡化的例子來說明，如果你要買個250萬的房子，且可以向銀行貸款250萬，按照一般的本息定額攤還法，若年利率4%，分20年攤還，你每個月要付15,149元，使用EXCEL公式15,149=pmt(0.04/12, 20*12, 2,500,000)，如果你先與父母同住，省下每月15,149，自己做好投資，若能做到相同的4%年報酬率，則20年後你會有555萬元，使用EXCEL公式5,556,286=fv(0.04/12, 20*12, 15,149)，事實上如果以相同250萬的房子，你每月就算只能存1萬，4%年報酬率，你也可以在第16年時就存到268萬來買房子，你之間可以每月花5000元租房子住，都比你現在借錢買房子還提早4年完全真正擁有一棟250萬的房子。

當然你一定會說可是你可以先享受16年使用房子，我們也沒考慮折舊或房價上漲下跌的可能，對於一棟你要自住的住宅而言，即使房價上漲或房子折舊你也不會賣出，房價的張跌不太需要考慮，但你付給銀行的利息可是千真萬確的。比較好的方式是，花16年，先存到你要買的房子的總價250萬，再買房子，同時還是向銀行貸款250萬，用這筆錢繼續投資，只要投資報酬率大於房貸年利率，就可以利用到房貸的較低利率，繼續累積增加自己的財富。關鍵在於不要先享受後付款，要先有能力再享受，讓複利的效果站在我們的這一邊。

參考:
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