2005/03/28

上班族如何決定購買房屋的預算

對很多上班族而言,有一天能擁有自己的房屋,相信是很多人理財的目標,如何決定自己的購屋策略,對很多上班族而言,是件很需要仔細思考的事。他可能會是你一生中金額最大的一筆單筆交易,不應該輕率決定,首先你應該在看屋之前先決定自己的購屋策略,這可能包括房屋的地點,房屋的式樣與房屋的價格,其中價格是比較容易有明確的建議的項目,一般而言,我們希望房貸每年的償還本利和不要超過家庭收入的25%或30%,如果以個雙薪的年輕新婚上班族,如果每月合併收入六萬元,大概可以支付約一萬五仟元的每月房貸支出,若以年利3%貸款20年,約可貸到兩百七十萬元,若以貸款八成自備款兩成來算,購屋的預算約在三百四十萬元。

10 則留言:

omfr 提到...

三百四十萬元能買到什麼樣房子? 還要背至少20年貸款, 裝潢也要錢。
這還沒考慮折舊, 中間萬一失業怎麼辦? 等著十惡不赦的大怪獸拍賣? 或是萬惡不赦的討債公司上門?? 這些都要考慮。
買房子等存夠股票錢選擇賣股票而不要跟銀行貸款, 銀行哀求辦的信用卡只當延遲付款工具用。

Pojen Huang 提到...

OMFR,

對於你的情緒性字眼,我就不回應了。

340萬可以在台北縣買到約20坪的中古屋,上網查信義房屋就可以知道。

為了預防失業等意外,所以才希望貸款每月還款本利和不要超過收入25%,如果還是很擔心會失業,可以再降低一點金額,並多準備一些緊急預備金。

先存錢買股票,等賺錢後再買房子,這也是一種方式,但是很多新婚上班族,可能會希望不要租屋12年後再買房子(若每月存15000,年報酬率7%,約需存12年),買房子不是單純只有財務的考慮。

貸款買約需20年才真正擁有完整的房屋產權,先投資後買約需12年可以提前完全擁有房屋,但是得租屋12年,要如何選擇,我想這得因人而異。

匿名 提到...

不是每個人都有本事在買房之前先湊足資金, 跟銀行打交道也不是甚麼跳入火坑的事. 只要銀行的條件符合你的需求(資金需求跟還款需求), 跟銀行打交道還是大部分人會接觸的管道.

如果不同意PJ對房價的估算, 可以提出你的看法, 但是沒必要每一次留言都是怒氣沖沖的罵銀行. PJ的文章並非每一篇都在袒護銀行.

omfr 提到...
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omfr 提到...

1.若買房子不是單純只有財務的考慮, 那就和宗教一樣, 沒有啥好討論
2. 以現金流概念來說, 房子基本上是負債, 而不是資產
3. 台北縣買約20坪的中古屋要考慮離上班地點交通問題, 小孩學區問題
4. 將來換房子的話, 交易成本很可觀
5. 租屋不爽可以換房子, 買房子就不行
6. 依照 PJ 說法貸款買約需20年才真正擁有完整的房屋產權,先投資後買約需12年可以提前完全擁有房屋,但是得租屋12年。 那就是省 8 年時間。若以 20年存夠錢來說, 可以買更好房子, 失業風險也可以控制
7. 我也跟銀行打交道, 但是是利用銀行"服務", 而不是被銀行剝削

匿名 提到...

我同意OMFR上面所講的,房子基本上是負債, 而不是資產,這在富爸爸的書上也有相近的觀念。不過,這是純以資產增減來看,心理需求就另一回事。

只要觀念扭轉,租房子未必比較不好,買房子,折舊、修繕、稅等等加在一起,支出也不少,這些錢用來租房子,可能住得還不錯,萬一地震震垮了,租房子的,屁股拍一拍走人;買房子的,若與很多人共同持分,如公寓或大樓的,重建時會搞垮你,要整合那麼不同人的意見,可不是簡單的事。

在低利率時,有人說租不如買,還有人聳恿借錢買房子來租人,租金就付利息有餘。真的去實踐的話,我預想會是悲劇。利率會反轉、房子需要修繕,價值會減損,借錢買房子來租人,除非買的很低價,如法拍屋,否則,應該會後悔莫及。

要以動態來看待這種長期資產,不會永遠低利率的,而台灣人口負成長,房地產長期看跌,這是無法改變的,不是以前生少了,現在來增產一下可以補回來的。人少了,多的房子只好給鬼住,供需還是會主導價格走勢。

小心,別當屋奴!尤其當心建商的廣告!

Bank Marx

許利銘 提到...

根據我過往的經驗,買車跟買房子這兩件事情,理財顧問都很難影響客戶的決定。做一個理財顧問最多也只能分析買不買的利弊得失而已,以及怎樣買比較划算。客戶主觀的意願才是最大的決定因素。大多數人對於這兩樣物品都有很強的心理需求。

其實我自己也在房地產上面賠過兩百多萬。買了預售屋,到了快交屋的時候,發現市場狀況不對,忍痛斷頭給建商。雖然有這樣慘痛的經驗,到了三年前還是很想買一間房子,因為那時候我相當有把握房價已經觸底,政府又一直以優惠利率來刺激房市,不去用這些優惠好像是個傻瓜。

當時看過幾間不錯的房子,但是一直無法下決定。為了賺到房價上漲的差價,我必須選擇大房子(台中當時一坪才 8-10 萬)。可是我一個人住那麼大幹嘛?又不想租給別人住。

煩惱了好幾個月,最後終於想通:要賺房價上漲的利潤,不一定要買房子,買信義房屋的股票更好!三年來我在信義房屋的股票上面已經賺了超過四百萬,不輸一棟房子。對我來說,信義房屋就是我的不動產投資。^_^

當然這是純粹就投資的角度來看。大多數人對於房子的看法並不那麼單純。甚至於我也聽過女孩子說,只願意嫁給有房子的男士。所以囉,每個人對於房子的看法永遠是很主觀的。

omfr 提到...

"買車跟買房子這兩件事情,大多數人對於這兩樣物品都有很強的心理需求。"


若談心理需求, 那就和 "宗教" 問題一樣, 沒有啥好討論。

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個人認為做一個理財顧問要自己先扭轉觀念。 以理性戰勝心理需求。
我不是理財顧問, 我有能力買車, 買台北縣約20坪的中古屋, 但是考慮離上班地點交通問題, 小孩學區問題,我沒有買。在離上班地點近的地方租房子, 沒有交通問題。連車錢都省了。 若以 20年存夠錢來說, 可以買更好房子, 失業風險也可以控制。

沒車跟沒房子, 美女老婆一樣嫁給我。小孩還問他媽媽我們家是不是窮人, 呵呵。

借錢買房子來租人,可行的是大學附近租金報酬不錯, 還有頂樓加蓋, 樓下自住, 加蓋租人,報酬不錯

omfr 提到...

上網查信義房屋340萬在台北縣買到的約20坪的中古屋,多在離台北市區很遠的新莊和汐止, 會淹水不說, 單單交通問題就夠嗆了

omfr 提到...

貢獻一個頂樓加蓋, 樓下自住, 加蓋租人,報酬不錯案例好了:

案主: 我公司主管和財務導師

原先他為了小孩學區問題 (仁愛國中, 國小),
在北市東區仁愛路租房子 (7/7, 41坪, 7x 年蓋的) 住了10 幾年
3.8 萬/月 (很多人一定說他瘋了, 3.8 萬/月怎麼不買房子,
但是他說當年借款利息 1x%, 買不如租)

房東頂樓加蓋(25坪),另外 租給別人 2.2 萬/月
房東生意失敗, 去年把房子依照市價 約 26萬/坪賣給我公司主管
(少了一層仲介剝削)
頂樓加蓋(25坪)沒有產權, 算 150 萬, total 1200 萬
頂樓加蓋(25坪) 年收入 26.4 萬 (>20%報酬), 比討債公司差,
但比銀行現金卡好,

若貸款依照 http://www.sinyi.com.tw/buy/loan/easy/default.asp
您購買 1,200 萬的房子,自備款 240 萬,貸款金額 960 萬
每月應還本息 : 每月 51,175 元

51,175-22,000= 29,175
買房子比原來還淨流入 9,000/月

若全部條件折半

購買 600 萬的房子,自備款 120 萬,貸款金額 480 萬
每月應還本息 : 每月 25,588 元
25,588 - 頂樓加蓋(12.5坪, 11000/月)= 14,588
可以把原先在離台北市區很遠的新莊和汐止, 買到的約20坪的中古屋,
變成在北市東區仁愛路仁愛學區房子

關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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