2005/03/30

上班族房地產投資的考慮要點

如果上班族想要投資房地產來做為投資理財的方式,要注意房地產投資的基本觀念,第一就是地點,因為房地產是個很特殊的投資工具,他的每個物件都有很大的差異,而其中最不易改變的特質,也是房地產的所在地點,地點有其獨特性與不可取代性,由於都市更新的速度緩慢,即便整體市場供過於求時,很多地點都還有供給不足的現象,這也是房價的支撐所在。第二是要注意房屋的型態,這包含是套房,頂樓加蓋,三房兩廳或是店面等等,不同類型的房地產之間不能替換,所以不同房屋的型態,表示了不同的供需狀況。第三是房屋的外在環境,這跟地點還是很像,只是要更注意房屋的鄰里與稍遠一點的環境生活圈。最後還要注意外在的經濟環境,利率的高低,就業率與經濟景氣趨勢等。
在台灣,由於買屋投資期待獲得資本利得的人很多,所以其實很多空屋都是握在投資客手中,房屋的租金報酬率一般都很低,商業不動產如店面辦公室等,則報酬率略優於住宅。且提供的租屋管理品質都不太好,像國外很多公寓大樓都是由專業租屋管理公司包租的型態很不同,所以想要自己買屋來出租獲利通常不太理想(除非是提供很差的違建或加蓋鐵皮屋環境給學生上班族),而租屋的人由於付的租金低,通常也很難得到很好的租屋管理服務,而使得租屋生活很不愉快(像之前于美人的租屋糾紛)。這也是為何近來像新光傑仕堡之類的商務管理住宅,每月租金遠高於一般租金水準,還是很多人排隊等著要租。所以在做房地產投資分析時,不能只是單純的由租金收入來計算,還要考慮可能的房價獲利,才能讓市場價格顯的比較合理,如果不算可能的房價獲利,祇算租金收入,幾乎所有的市價都是偏高而不值得投資。

5 則留言:

omfr 提到...

1. "如果不算可能的房價獲利,祇算租金收入,幾乎所有的市價都是偏高而不值得投資。" -->台灣房價會漲嗎? 若不會, 那麼 幹嘛買01001T富邦R1  REIT???


2. "一般認為房地產與股市及房地產與債市都沒有相關",所以01001T富邦R1  REIT 和大盤沒關??

omfr 提到...

One more thing,
美國房子相對便宜, 墨基爾都還說只要有房子
不動產上投資 is more than enough
就不必再在不動產 REIT 上投資了

匿名 提到...

目前國際油價走揚並突破去年10月高點,再度引發市場對通膨壓力升溫、美國可能加速升息的疑慮,最近新興市場債券皆不斷重挫當中,請問,在升息趨勢下對於新興市場債券是否仍是值得佈局,謝謝

pjhuang 提到...

omfr,

因為富邦一號是商用不動產,租金報酬率約3.8%,還算是可接受的範圍,雖然如果能到5%會更吸引人。

我也不認為富邦一號的房地產會大漲,但租金收益穩定,是主要的支撐。

我自己買富邦一號其實大多是有種嘗試新鮮貨的感覺,相對的部位也在3%以下。主要是希望有資產組合分散的效果。

租金一般而言,都能以接近通貨膨脹的程度成長,租金和房地產的供需較有關係,和股市或債市短期間如何漲跌較沒有連動關係。所以是一種能與股債達到分散效果的投資資產類型。

pjhuang 提到...

在升息的趨勢之下,新興市場債券除非該國經濟成長優於美國,以致風險貼水能大幅下降,否則很難有前幾年大漲的好光景。

關於作者:認證理財顧問黃柏仁,致力於上班族之理財規劃服務,按這裡到上班族投資理財部落格閱讀更多文章
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