讀《張金鶚的房產七堂課》

房地產是人生重大支出，好壞差距很大，買得好可能是一輩子最好的決策，買得糟，不但可能生活痛苦，還可能成為屋奴。這本書讓可以一般非投資客，了解到購買房地產的決策的重要性與風險性，就如張金鶚所說的，最重要是建立自己的『心中之尺』，而不要從眾而被市場之尺沖昏了頭。

如果你最在意的是張金鶚對房地產的大膽預測，他預測自2007年第三季開始的房地產價格下跌，將盤整五到七年，也就是二零一二年到二零一四年時，房價才會再次起漲，房價的下跌則將是極為緩慢，因為歷史上台灣房價都是急漲緩跌，漲2~3年，跌5~7年，一次房價周期約7~10年，最近一次高峰在2007年第二季。自從女兒出生，我也開始尋找購買第二屋的地點，我想這個時間也十分適合為女兒準備適合的學區入學。

三大觀察台灣房地產的指標，國泰建設委政大辦理之房地產指數季報，每季第一個月。內政部委政大調查公布住宅需求動向調查。內政部與政大合作每季公布房地產領先、同時、投資、生產指標，及綜合房地產景氣對策信號。較次要的還有消息面的房地產消息統計分析。新屋看建照與使用執照數增減，中古屋看房仲案數量。住宅學報則是學術報告的來源。

房價是否過高，即泡沫化，應以房價租金比，和房價所得比來估算。張金鶚認為台北市30倍的房價租金比為平均值，20為低房價，法拍屋的ㄧ拍底價約為當地行情價。一般人購屋應該以自己的所得為總價的限制，低淨值的人購屋總價遠高於所得，則是過度消費的現象，它認為7倍的房價年所得比為合適的上限。之前《9堂課做自己的財務顧問》的作者則是認為都會區上限在7.5倍，兩者很接近。

三十年可以產生多大的複利效果呢？

三十年的時間可以產生多大的複利效果呢？依據台灣股市過去的投資報酬率來看，也許可以推測一下未來三十年可能的結果，舉例來說，如果你今年有了一位新生兒，並且為他準備一個投資帳戶，將你預備給他的財產，在這個帳戶中投資於代表台灣大型股的指數股票型基金(台灣五十)，會產生哪些可能呢？

用一個相對保守的估計，年化報酬率7%來看，一百萬元投資於台灣五十，如果台灣五十未來三十年產生年化報酬率7%，則這一百萬，最後會變成七百六十一萬元，雖然沒有破千萬，還是一個相當不錯的結果。

如果用一個樂觀的估計，年化報酬率10%來看，一百萬元投資於台灣五十，如果台灣五十未來三十年產生年化報酬率10%，則這一百萬，最後會變成一千七百四十九萬元，這是一個相當不錯的結果。當然如果再考慮通貨膨脹進來，實際的購買力不會像現在的一千七百萬這麼高。

如果用一個很樂觀的估計，年化報酬率13%來看，一百萬元投資於台灣五十，如果台灣五十未來三十年產生年化報酬率13%，則這一百萬，最後會變成三千九百一十一萬元，這是一個極佳的結果。當然發生的可能性，沒有那麼高，除非台灣的生產力，在未來三十年又能再有數次的突飛猛進。

台灣股市歷史報酬率過去在11%到14%之間，隨著基期變大，不易維持高成長，合理預估未來的台灣股市報酬率應該會低於過去的報酬率，7%~10%應該是較為可能的結果，當然如果是做自己的理財預測，可能要先低估預期報酬率，才能保持一些彈性。無論如何，如果三十年後，我還在寫這個部落格，我們到時候就知道是哪個預估比較正確了。

相信人定勝天是不快樂的原因

一個保持自己心靈平靜的原則是不要去參加同學會，同學會是個很容易引起比較心的場合，比較總是讓人不愉快，因為別人只會讓你看到比你好的地方，而只因為你們曾經讀過同一個班級，就以為你們之間有相似的基礎，他做得到的事，也可能發生在你身上，這種錯誤的推論，會造成不快樂。

某種程度上，現代的國家與法律制度，讓多數人的人權都是生而平等的，每個人都有機會創造財富，或是登上至高的政治權力頂峰，我們這個時代特別推崇白手起家，或是在自己家的車庫裡創業的人物，甚至認為只要你願意付出，任何人都可以像他們一樣成功創業，這種人定勝天，有志者事竟成，或說每個人都能做得到他真的想要的事的信念，也是這個年代充滿憂鬱、不快樂的原因。

當你深信每個人只要努力，一定可以怎樣，雖然是很積極正面的態度，但是這種觀念反向來看，也是在指責這個社會上無法完成他們自己夢想的人，是咎由自取，沒有辦法適應這個社會制度，或是不了解這個時代的金錢觀念的人，被認為是懶惰，不知上進，被騙的人被當作罪犯的幫助犯，因為法官深信如果你願意，你一定不會被騙，所以你要為你的被騙而負責，這其實是很殘酷的。

有信仰的人比較快樂，因為沒有信仰的人，最推崇的就是人定勝天，信仰的人至少相信事情不全是我們自己造成的，有時候神會給我們一些不幸與挫折，而神在這些事上做功都有其目的，是神在做，而不全是人在做。如果你深信只要你努力，你也可以賺到像華倫巴菲特一樣的財富，那麼你一定也得承認，當你沒做到的時候，這失敗是你自己的責任，這樣思考一定會讓人很不快樂。

理財規劃顧問可以給客戶的ㄧ個快樂來源，其實在於告訴客戶，他的某些夢想，他以為他做得到的事情，其實是不可能的事，或是客觀上很不容易達成的目標。是的，告訴你某些目標是辦不到的，反何會是你快樂的基礎。因為你不再認為達不到夢想是你的責任，而是專業顧問也認為不可能的事，所以過錯不再是你要承擔，反而降低目標之後，萬一你幸運地超過目標，你會感覺更快樂。顧問幫助客戶幸福的秘訣，就是要降低客戶對自己的期望，建立真正屬於客戶自己，而且可能達成的目標。

延伸閱讀：Alain de Botton: A kinder, gentler philosophy of success

孩子是資產還是負債？(Are Babies Asset or Liability)

通常我們將自己擁有且可以賣出換得金錢的東西稱為資產，將自己承諾將付給別人金錢的約定稱為負債，富爸爸窮爸爸的作者清崎則稱能夠幫擁有者帶進收入的東西才是資產，而只能為擁有者帶來費用的東西，即使有價值，可以賣出換得金錢，其實也是一種負債，清崎是用目前可產生的現金流來決定所擁有的是資產或負債。

也許我們可以說，傳統的資產，指的是有價值的東西，而其中能產生像清崎重視的現金流的，是好的資產，而目前無法產生正現金流，反而持續有費用的是壞的資產。而債務也可以分為能促進當前現金流的好債，或是不能帶進現金流的壞債，例如買跑車的貸款就是壞債，而學習賺錢技能的貸款可以是好債。

而且在通貨膨脹確定的時代，例如現在沒有金本位幾乎可以濫印鈔票的美國，貶值的鈔票意謂著儲蓄者的購買力會大幅輸給擁有許多好債的債務人，一個貸款購買商業房地產，且能成功用租金支付貸款後產生正現金流的資本家，會更比無債務的人，更受惠於貶值的鈔票，因為他需要還的債務實質上越來越少，債務期間越長，受益越高。

孩子是資產還是負債呢？除了少數不合法的黑市，孩子應該是沒有可變現價值的，以這個定義來看，孩子應該不是資產。但是我們可說孩子是負債嗎？父母需扶養子女是各國法律的要求，從金錢角度來看似乎是負債，我國也規定子女有扶養父母的義務，所以以金錢關係來看，這還是一個相互綁住的負債，孩子既是父母的資產，父母也是孩子的負債，但是兩者在對方的角度都是不可變現的資產。

用錢的角度來看孩子，似乎是很愚蠢的，因為孩子所能給父母的體驗和感受，是用金錢無法購買的情感，親情不可能買到，也因此不該用價格去衡量，因為沒有市場可以交易，親情自己有自己衡量的單位，它的單位絕不是貨幣，也不是通貨膨脹所能影響的，發生在貨幣世界裡的儲蓄者與舉債者的財富重分配，並不存在家庭之中，這是免於通貨膨脹影響之外的最佳投資。當你投資親情去撫養孩子的時候，你在創造一個未來可以給予你無限親情回饋可能的資產，它和金錢是兩個世界。

為新生兒開設證券交易帳戶

一波三折，為了替長女開設(未成年)證券交易帳戶，接連兩天，我跑了三趟才完成，真是麻煩。如果你將來要做這件事，記得備齊以下的東西再出發。

一開始我以為只要我自己去就可以辦，沒想到為新生兒(未成年)開設帳戶，需要父母雙方的同意，而不是一個人就可以，所以第一次去，就只能拿表單回來，表單勾滿需要未親自出席一方親自簽名的地方，還要帶父母的身分證、與健保卡和印章，以及含子女的戶口名簿、健保卡。否則就是父母都同時出發。

由於女兒還沒有去打預防針，也還沒有在公司登記健保眷屬加保，所以還沒領到健保卡，我以為沒有請領到健保卡係正當的理由，結果帶去了父母簽名的表單，也去為她刻了印章，卻還是因為銀行規定，要有未成年孩子雙證件才能開戶，而卡住。

突然想到前幾天(周二)去戶政報戶口時，戶政人員說一、三、五衛生所的人會在戶政協助辦理台北市兒童醫療補助證，上次沒辦到，如果今天去辦，也許還可以用補助證來當作雙證件，因為銀行要證件上有身分證字號，而除了戶口名簿、健保卡外，寶寶手冊上並不會有身分證字號。

終於一波三折後，為長女領到她這輩子第一個銀行帳戶與證券交易帳戶。

買：新生兒父母手冊-0 ~ 12個月寶寶的學習發展與健康照顧

寶滬深、恆中國、恆香港之外的選擇A50ETF複委託

繼ETF跨境上市之後，台灣政府正式開放國內券商可以接受台灣投資人複委託購買在香港上市投資於中國大陸股市的指數股票型基金(ETF)，過去國內券商被禁止，讓想要投資的投資人需要到香港開戶，政策的開放，讓國內券商複委託市場有了一個新市場，我不知道會有多大，但是比照寶滬深、恆中國、恆香港去上市的熱銷，應該絕對是有利潤的市場。

香港上市的ETF遠比台灣多，但是若以中國市場為標的，也就是受這次開放影響最大的部分，應該就是追蹤大陸A股的ETF，這其中，最值得注意的也是歷史最久的，應該就是A50這支，全名為iShares FTSE/Xinhua A50 China Trkr (ETF) (Public, HKG:2823) ，中文為(安碩A50中國)，它也是交易量最大的ㄧ支。

安碩新華富時A50中國指數ETF(HKG:2823)的架構和寶滬深所對應的(HKG:2827)使用AXP類似，使用CAAP來間接投資A股，並非直接擁有A股，也不能以實物申購贖回的方式換回A股，而是CAAP，存置費每年0.3%，交易佣金0.3%，0.1%印花稅，這導致市值與淨值可能存在價差，因為能參與套利交易的人可能受限，需要仰賴較高的市場交易量，才能維持較低的價差，也有較高的發行人費用率。

安碩A50中國年度經理費0.99%，估總費用率1.39%，和滬深300的2827相同的高。2004/11/15日成立，自成立以來到2010/2/28股息再投資，年化報酬率為23.6%，指數則為24.4%，追蹤差距1.03%，差距不算小，應該就是高收費的結果。基準指數為 FTSE/Xinhua A50 China Index，該基準指數是總回報指數(報酬指數)，和台灣五十指數不同(台灣五十另外有一個報酬指數)。持股60%為金融業。最大為中國平安(7.8%)、其次為招商銀行(6.7%)。不過50檔比300檔管理應該會較為容易。

延伸閱讀：2823基金章程

反對Babywise與PDF的資訊

如果搜尋英文的網頁，你會發現Babywise與PDF(Parent Directed Feeding)在美國是十分爭議的話題，大力鼓催Babywise與PDF的人，主要是基督徒，因為主要作者是一位牧師，他將這個養育的方式融合許多基督教的觀念，變得遵循它是件很神聖的事，但是也讓人覺得如果反對它，照他的意思就是違背基督教的教義，也因此，美國的基督徒中也有反對的聲音，我認為看這個方式時，可以完全忽略這位作者有關宗教的理念，硬把養育嬰兒的方式和宗教結合，實在沒有必要。

另外反對Babywise與PDF的人來自正統的小兒科與醫學體系，他們主要的論點是在實務上，發現使用PDF方式的父母和嬰兒生長遲緩與脫水等症狀，有相關性。這其實很容易反駁，在相關性的謬誤中，我們已經知道相關性不代表因果關係，即便有統計數字顯示使用PDF的人和嬰兒生長遲緩的人相關，不代表使用PDF容易或會造成生長遲緩，他們就只是相關而已。有許多因素可能產生生長遲緩的症狀，但是PDF可能是被過度注意，可能更重要的因素是父母社經地位低，工作繁忙，營養不足等等。低社經地位的父母如果盲目施行嚴格的PDF，沒有能保持理智判斷嬰兒有無吃飽，當然可能造成生長遲緩的症狀。

另外一個常見的問題是離乳或是退奶，美國母乳協會的人尤其反對PDF，因為他們主張促進母乳的最佳方式是依照嬰兒的需求來餵奶，多餵，不要考慮間隔與頻率，晚上更要多餵，最好抱到床上邊睡邊餵，而PDF的間隔規律，的確有能造成發奶較慢，甚至奶量太少，也沒有考慮到每位母親的不同，有些人儲奶量較少，需要較為頻繁(大於一天八次)，才能餵飽嬰兒，要維持PDF的間隔規律，當奶量不足時，勢必要藉由配方奶來補足，而一旦開始用配方奶，它的方便性(可由父親協助)往往讓母親較容易就放棄餵母奶了。我認為母乳協會認為母乳優於配方奶當然沒錯，但是Babywise與PDF認為不需要無限上綱地非要全母乳也有道理，畢竟，養育除了母乳外還有更重要的事，如果為了全母乳而導致母親憂鬱與失控，也不合理，PDF認為培養孩子自己躺在床上睡著的能力，比孩子用哭來要求父母安慰的能力重要。

總結我的看法，不需要用宗教與聖靈的角度來看這個養育策略，要注意孩子的生理健康，盡量餵母乳，但是不要無限上綱，畢竟每個母親體質都不一樣，不要認為一定非得要辦到不可，保持彈性。

鼓勵生育

從過去的家庭計畫，兩個孩子恰恰好，一個孩子不嫌少，即將邁入老年化社會的台灣，出生率1.2已經低到發出嚴重警訊，適婚年齡男女單身主義，已婚男女選擇放棄生育，或是錯過最後機會，目前台灣國民健康局的宣傳主軸是，攜手孕育台灣新未來，我是感覺調性太過軟弱，應該來句，三個孩子比較好，四個孩子真正好，俗又有力。

年輕時不想生育，很可能是過去家庭計畫的宣導做太好，人人都有個偏見，帶小孩很累，小孩愛哭很吵，養育小孩長大要花掉很多錢，而且養兒已經不再能防老之類的印象，導致年輕夫妻以事業和成就為先，放棄在有最適合生育的體力的時機懷孕生子，而進步方便的避孕與衛生習慣，更讓意外越來越少發生。

健康局的宣傳，攜手孕育台灣新未來，內容包含孩子是生命最純淨的喜悅，孩子是未來，孩子是希望，是生命中最美好的樂章，老年化與少子化可能造成經濟衰退，女性因為投入、享受工作造成婚姻延後，將自己推向生育的極限，事實是超過三十五歲後，懷孕率下降，流產率上升，人工生殖也沒有想像中的容易，建議三十歲以前生第一胎。獨身子女問題多，給孩子添個伴，幫助孩子培養人際互動之能力。工作或生育，人生保持彈性，樂趣才能加倍。先生育再追求事業目標。兩人世界的激情會消退，錯失生育年齡則後悔莫及。現代爸爸投入育兒工作，開啟心靈成長之路，從孩子身上，領越更多人生智慧，統計上，有子女的已婚男子幸福感最高。先成家，後立業，幸福感加倍。

近年因應出生率偏低，政府推動育嬰假，要避免讓工作與生育衝突。托育資源與補助則是下一個應該大力推動的部分，如果能讓托育服務品質與方便性提高，費用由政府補助，將更能掃除多數人放棄生育的阻礙。

我個人能分享的感受，則是來自觀察周遭的朋友，不少人錯過了生育的機會，雖然因此人生累積了比一般人多的金錢，可以參加比別人多的環球旅遊，房子也比別人大，能投注許多心力在社交、公益或興趣上，但似乎都可以感受到他們對沒有小孩這件事的遺憾，畢竟金錢能買的東西，只是人家願意賣的才有得買，親情這檔事，還真的沒得買，也不需要你付不出的那種錢，不同支出有不同的養法，親情不因預算高低而有濃淡之別。而養育這件事，以新生兒這個階段來看，如果能參考PDF的養育方式，其實真的不算太難，新生兒約6到8週就能有穩定的生活週期，很容易預測，絕不像一般人說的晚上要起床餵兩、三次，或是根本不用睡。

華倫巴菲特的波克夏淨值成長率2009年低於S&P500重要嗎？

華倫巴菲特的波克夏淨值成長率2009年低於S&P500重要嗎？我認為沒有想像中重要，而且以這點來證明巴菲特已經退步，沒有辦法長期每年都高於S&P500，因為越來越多年，波克夏的淨值成長率出現無法勝過市場標竿的狀況，我認為這是因為S&P500波動過大的因素，而非巴菲特的投資策略失效。

以2009年來看，波克夏的淨值成長率19.8%，落後S&P500含息的26.5%的成長率，但是S&P500高報酬率來自於前一年，也就是2008年虧損37%的大跌，相對的波克夏由於在2008年沒有巨幅淨值下降，而是微跌9.6%，自然次年的反彈較小，這兩年個別來看，好像波克夏擊敗市場的機率只有50%，實則是由於投資策略的不同，而造成的報酬率分佈現象，不足作為波克夏無力持續擊敗市場的反證。

兩年合起來看，S&P500的累計報酬率為(1-37%)*(1+26.5%)=79.695%，兩年虧損20.305%。相反的，波克夏的淨值成長率兩年累積為(1-9.6%)*(1+19.8%)=108.2992%，兩年合計優於標竿28.6042%，年化為差距為13.4%，這差距還比1925~2009的平均累計報酬率差距11.0%還要高出2.4%，這兩年的績效其實是領先S&P500比平均更多而不是更少。當然13.4%是低於長期的20.3%，但是這是因為整個股票市場報酬率偏低，但是他超越市場的程度，並沒有下降。

快訊 好驕傲

為女兒Esther感到好驕傲，她今天第一次睡過夜了，從凌晨到七點都沒有餓哭醒來，雖然有幾次小聲的反應，重新綁好包巾，她就再次入睡了。她真棒，好開心。